Qué son las Hipotecas divisibles y la importancia de su reglamentación

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Una normativa que revoluciona el acceso al crédito y alienta la inversión en el sector inmobiliario

En un movimiento largamente esperado por desarrolladores y compradores, el Gobierno nacional reglamentó formalmente la implementación de las hipotecas divisibles, una figura jurídica que promete cambiar para siempre el acceso al crédito en proyectos inmobiliarios desde el pozo.

Mediante la Resolución Conjunta 2/2025, los ministerios de Economía y Justicia pusieron en marcha el marco legal que permite constituir hipotecas sobre terrenos o unidades en construcción, aún antes de que estén subdivididas en propiedad horizontal o conjuntos inmobiliarios. El objetivo: fomentar el crédito, impulsar la construcción y reducir el déficit habitacional.

¿Qué permite esta nueva figura legal?

• Hipotecar inmuebles aún no subdivididos, siempre que el dominio esté libre de gravámenes o reconocidos por el acreedor.

• Que cuenten con un proyecto urbanístico definido, que detalle la modalidad de subdivisión futura.

• Que exista acuerdo expreso entre las partes para dividir tanto el crédito como la garantía hipotecaria.
  

Además, se habilita la cesión, securitización, integración en fideicomisos y emisión de letras hipotecarias. En otras palabras, se abren nuevas herramientas de financiamiento y circulación del crédito.

¿Por qué es un cambio clave para los compradores?

Porque cualquier persona podrá solicitar un crédito hipotecario a largo plazo para comprar un lote o unidad en construcción, sin tener que esperar a que el proyecto esté terminado o registrado. Esto habilita el acceso al financiamiento desde las primeras etapas, igualando las condiciones con quienes compran propiedades ya finalizadas.

Según fuentes oficiales, la ausencia de hipotecas divisibles limitaba seriamente la oferta de inmuebles financiables, restringiendo el acceso al crédito para obras privadas y frenando proyectos. Ahora, eso empieza a cambiar.

También se regula la hipoteca sobre el derecho de superficie

Otro punto clave de la normativa es que permite hipotecar el derecho real de superficie, es decir, el derecho a construir sobre un terreno (o debajo de él, como en el subsuelo), dentro del plazo de vigencia de ese derecho. Esto flexibiliza aún más las posibilidades de inversión y desarrollo.