Alquiler temporario en retirada: baja ocupación, menos rentabilidad.

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Menos oferta, más vacancia y rendimiento ajustado

Según el Monitor Inmobiliario de Zipcode, la oferta de temporarios llegó a 26.291 unidades en agosto de 2024, pero para octubre de 2025 había caído a 19.334, una baja interanual del 17,1% y un descenso anual del 23,1%.

La ocupación se retrajo con fuerza:

• Antes: 70%–80%

• Hoy: 50%–55%

• Vacancia: 14 a 17 días por mes

En 2021, muchos inmuebles quedaban libres solo 6 a 8 días, lo que evidencia la magnitud del ajuste.

Aun con este contexto, el temporario sigue superando al alquiler tradicional, pero con una brecha mucho menor:

• Rentabilidad temporario: 6,74% anual

• Rentabilidad tradicional: 5,61% anual

Dos años atrás, la diferencia era casi del triple.

Tarifas estables y un ingreso que ya no duplica al alquiler clásico

La tarifa diaria promedio se ubica en u$s 37, prácticamente igual al año anterior.
El ingreso bruto mensual del temporario ronda los u$s 590, mientras que el tradicional promedia u$s 491.

Aunque el temporario mantiene ventaja, ya no ofrece ingresos extraordinarios, afectado por la caída de ocupación y la estabilización del alquiler convencional.

La nueva tendencia: alquileres de mediano plazo

Con el DNU que segmentó claramente cada modalidad, el mercado adoptó una estructura más definida:

• Turístico / vacacional: hasta 90 días

• Mediano plazo: 3 a 12 meses (sin regulación turística)

El formato de mediano plazo creció por su estabilidad, contratos simples y buena rentabilidad, impulsado por:

• Profesionales en relocalización

• Estudiantes internacionales

• Jóvenes en transición habitacional

• Demanda local que busca flexibilidad y menores costos de ingreso

Los valores también lo favorecen:
Un departamento estándar tradicional cuesta entre $750.000 y $1.150.000 mensuales.
El mismo inmueble, amoblado y con gastos incluidos a mediano plazo, se ubica entre $850.000 y $1.400.000, con actualizaciones semestrales y en moneda libre.

Por qué el temporario corto perdió atractivo

Propietarios e inmobiliarias coinciden en los motivos:

• Mayor vacancia

• Administración más compleja

• Costos operativos altos

• Caída del turismo

• Sobreoferta en zonas específicas

En contraste, el mediano plazo garantiza ocupación continua, menos rotación y costos operativos mucho menores.

Costos y gestión del formato amoblado

Para el mediano plazo, el propietario debe amoblar y equipar la unidad, pero sin estándares hoteleros ni servicios de limpieza frecuentes.
El inquilino es autónomo, lo que reduce la carga operativa y mejora la previsibilidad del ingreso.

Resumen del mercado 2020–2025

• Oferta temporarios: pico 26.291 → hoy 19.334 (–17,1% interanual)

• Ocupación: 50%–55%

• Vacancia: 14–17 días

• Rentabilidad: 6,74% temporario / 5,61% tradicional

• Tarifa diaria: u$s 37

• Ingresos mensuales: u$s 590 temporario / u$s 491 tradicional

El alquiler temporario sigue siendo viable, pero dejó de ser masivo y automático.
El mediano plazo se consolida como el formato que ofrece hoy el mejor equilibrio entre rentabilidad y riesgo.

Para inversores, inmobiliarias y propietarios de todo el país —incluyendo mercados dinámicos como Chaco, donde el alquiler amoblado crece en ciudades intermedias—, este cambio de tendencia redefine estrategias y rentabilidades.