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El mercado hipotecario argentino suma una señal que puede resultar relevante para familias, desarrolladores inmobiliarios, constructoras y entidades financieras. Trece bancos accedieron a $200.000 millones que deberán destinar a nuevos créditos hipotecarios UVA, en el marco de un esquema diseñado para ampliar el financiamiento de largo plazo destinado a la vivienda.
El dato central no está solamente en el volumen de dinero movilizado. También importa cómo eligieron financiarse las entidades: el 82% de los fondos fue tomado a cinco años, una decisión que refleja la búsqueda de mayor previsibilidad para sostener líneas hipotecarias que requieren horizontes mucho más extensos que los préstamos tradicionales.
La pregunta ahora es inevitable: ¿cuándo llegará este dinero efectivamente a quienes buscan una vivienda y bajo qué condiciones?
En la primera licitación participaron 18 bancos, que realizaron 42 ofertas por un total de $258.640 millones.
Finalmente fueron adjudicados $200.000 millones, aproximadamente el 78% del monto solicitado, y 13 entidades consiguieron acceder al fondeo.
La distribución muestra otra particularidad. El 82% quedó concentrado en el tramo a cinco años, donde la tasa promedio ponderada resultó equivalente a UVA + 4,94% anual. El 18% restante correspondió al tramo de un año, con una tasa de UVA + 2,67%.
Estos porcentajes corresponden al costo del fondeo para las entidades financieras y no deben confundirse con la tasa final que pagará una persona al solicitar su hipoteca.
El destino del dinero está específicamente definido: deberá utilizarse para generar nuevos créditos hipotecarios destinados a la primera vivienda.
El programa contempla cuatro posibilidades principales:
Compra de una primera vivienda.
Construcción.
Ampliación.
Refacción.
El monto máximo establecido será equivalente a 150.000 UVA por operación.
Además, los bancos deberán ofrecer plazos de al menos 15 años, aunque cada entidad podrá desarrollar propuestas con períodos superiores.
Este punto puede convertirse en uno de los factores más importantes para el mercado. Cuanto mayor sea el plazo, menor puede resultar el peso inicial de la cuota sobre los ingresos del solicitante, aunque también aumenta el período durante el cual la deuda permanece expuesta a la evolución de la UVA.
Una de las principales condiciones del nuevo esquema establece que los créditos financiados con estos recursos no podrán tener una tasa superior a UVA + 7,5% anual.
Ese porcentaje funciona como máximo.
Los bancos podrán competir ofreciendo tasas inferiores, lo que abre la posibilidad de que aparezcan diferencias entre entidades tanto en costos como en plazos, relación cuota-ingreso, porcentaje de financiación y requisitos de acceso.
Y aquí aparece una cuestión fundamental para quien evalúa solicitar un préstamo: todavía no existe una condición única que sirva para todos los bancos.
Cada entidad definirá sus propios parámetros de evaluación crediticia.
Una simulación permite dimensionar los números involucrados.
Tomando como referencia una propiedad de US$106.667, con una financiación equivalente al 75% del valor, el préstamo alcanzaría aproximadamente los $120.920.000.
Con una tasa de UVA + 7% y un plazo de 25 años, la primera cuota sería cercana a $865.098.
Si el banco estableciera que la cuota no puede superar el 25% de los ingresos familiares, sería necesario demostrar aproximadamente $3.460.391 mensuales netos.
Es importante interpretar correctamente estos números: no representan un requisito general del nuevo programa.
Son una simulación.
Los ingresos necesarios cambiarán según el valor de la vivienda, el monto financiado, el porcentaje de anticipo, la tasa, el plazo y las políticas crediticias de cada banco.
Otro aspecto que el futuro tomador debe analizar antes de firmar es el funcionamiento de este tipo de préstamos.
La UVA se ajusta siguiendo la evolución de la inflación, por lo que tanto el capital adeudado como las cuotas cambian en pesos con el paso del tiempo.
A ese ajuste debe agregarse la tasa fijada por la entidad financiera.
Por eso, mirar únicamente la primera cuota puede generar una lectura incompleta. Antes de contratar un crédito hipotecario UVA será necesario evaluar capacidad de pago futura, estabilidad de los ingresos, plazo del préstamo y porcentaje de financiación.
La ventaja es que este mecanismo permite estructurar créditos a muy largo plazo. El desafío está en la evolución futura de los ingresos frente a las cuotas actualizadas.
No necesariamente.
Una vez constituido el depósito correspondiente al fondeo, cada banco tendrá hasta 90 días corridos para colocar esos recursos en nuevos préstamos hipotecarios.
Esto no significa que deban esperar tres meses.
Las entidades pueden comenzar antes.
Por eso, durante las próximas semanas el foco probablemente se trasladará desde la licitación hacia los bancos: qué líneas lanzarán, qué tasa cobrarán, qué porcentaje del inmueble financiarán y qué ingresos exigirán.
Ahí comenzará la verdadera competencia por el cliente hipotecario.
La llegada de $200.000 millones no resuelve por sí sola el déficit de acceso a la vivienda, pero puede generar un efecto económico que excede al sistema financiero.
Más crédito significa potencialmente más compradores con capacidad de ingresar al mercado inmobiliario, mayor demanda sobre propiedades, más operaciones para inmobiliarias y escribanías y nuevas oportunidades para construcción, ampliación y refacción.
También puede impulsar actividades vinculadas a materiales para la construcción, desarrolladores inmobiliarios, arquitectura, seguros y servicios profesionales.
La primera licitación deja entonces una señal relevante: existe fondeo para empezar a ampliar el mercado hipotecario y los bancos tendrán que transformarlo en préstamos concretos.
Para quienes están pensando en comprar su primera vivienda, el próximo paso será comparar.
Tasa, plazo, porcentaje financiado, cuota inicial, ingresos requeridos y condiciones de cada banco serán las seis variables que habrá que poner sobre la mesa antes de tomar una decisión.
