Impacto en el mercado inmobiliario, propietarios dejarán de pagar Ganancias

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La relación entre los propietarios y la rentabilidad de los alquileres acaba de sumar un nuevo capítulo. El Gobierno nacional reglamentó la exención del Impuesto a las Ganancias para los ingresos obtenidos por alquileres destinados a vivienda permanente, una medida que podría generar un fuerte impacto en el rendimiento de las inversiones inmobiliarias.

La decisión fue oficializada mediante el Decreto 406 y alcanza a miles de propietarios que alquilan inmuebles para uso habitacional. Además, la norma establece que el beneficio tendrá efecto retroactivo para las rentas generadas desde el 1 de enero de 2026.

Qué alquileres quedan exentos

La reglamentación determina que no tributarán Ganancias los ingresos provenientes de la locación o sublocación de inmuebles destinados a vivienda única, familiar y de ocupación permanente.

El beneficio está dirigido a personas humanas y sucesiones indivisas, siempre que la propiedad alquilada constituya la residencia habitual del inquilino.

Un aspecto relevante es que la exención no solo alcanza al alquiler propiamente dicho. También incluye los importes percibidos por el uso de muebles, accesorios o servicios suministrados junto con la vivienda.

El dato que cambia la ecuación

La noticia no pasa únicamente por la eliminación de un impuesto. Lo que realmente llama la atención es el impacto potencial sobre la rentabilidad.

Según un análisis del Instituto Argentino de Análisis Fiscal (IARAF), los propietarios alcanzados por la alícuota máxima del 35% podrían experimentar una mejora de hasta 64% en su rentabilidad neta.

El informe toma como referencia una vivienda valuada en US$ 70.000 con un alquiler mensual de $550.000. En ese escenario, la rentabilidad neta pasaría de 3,19% a 5,22% anual gracias a la eliminación de la carga tributaria sobre esos ingresos.

Para muchos inversores inmobiliarios, esta diferencia puede representar el regreso de un atractivo que durante años se vio erosionado por la inflación, los costos operativos y la presión fiscal.

También habrá beneficios para ciertas ventas de inmuebles

La reglamentación incorpora además otro punto relevante vinculado a la venta de inmuebles y la transferencia de derechos sobre propiedades ubicadas en Argentina.

El beneficio alcanzará a personas humanas y sucesiones indivisas, tanto residentes como no residentes, siempre que las operaciones se concreten a partir del 1 de enero de 2026 y cumplan con las condiciones previstas por la normativa vigente.

Las claves para propietarios e inversores

Entre los principales puntos de la medida se destacan:

• Exención de Ganancias para alquileres destinados a vivienda permanente.

• Aplicación retroactiva desde el 1 de enero de 2026.

• Alcance para alquileres, subalquileres y servicios asociados a la vivienda.

• Beneficios adicionales para determinadas operaciones inmobiliarias.

• Posibilidad de mejorar significativamente la rentabilidad neta de las inversiones residenciales.

La medida representa uno de los cambios más importantes para el mercado inmobiliario en los últimos años y podría convertirse en un incentivo adicional para aumentar la oferta de viviendas en alquiler, un segmento que viene mostrando señales de recuperación tras la derogación de la anterior Ley de Alquileres.